Нужно ли риэлтору заключать договор на рекламу с собственником квартиры


Нужно ли риэлтору заключать договор на рекламу с собственником квартиры


Все чаще и чаще представители риэлторских компаний сталкиваются с недобросовестными клиентами. Об одном из таких случаев мы уже писали, но сегодня же мы хотим рассказать Вам о примере судебной практики, когда риэлторская компания была привлечена к административному штрафу за размещение рекламы о продаже квартиры без заключения договора с владельцем квартиры.

Учитывая, что размещение информации о продаже объекта недвижимости без заключения соответствующего договора с ее владельцем довольно распространенная практика, по просьбе руководства ГРМО мы решили подробно рассмотреть эту ситуацию с юридической точки зрения, а также предложить механизм защиты риэлторов от недобросовестных клиентов.

Суть дела:

В ноябре 2013 г. сотрудник риэлторской компании обнаружил на одном из сайтов по продаже недвижимости объявление о продаже квартиры, после чего связался по телефону с продавцом. В ходе разговора сотрудником были выяснены условия продажи квартиры. Продавец квартиры сообщил, что продавать квартиру будет через то агентство недвижимости, которое найдет покупателя на его квартиру. После состоявшегося разговора риэлторская компания выставила объявление о продаже вышеуказанной квартиры на другом сайте недвижимости.

Все характеристики объекта недвижимости (этаж, материал дома, площадь квартиры, наличие балкона) сотрудниками компании были взяты из объявления продавца.

В середине ноября в компанию позвонил гражданин, который выразил недовольство размещенным объявлением, и сообщил, что продажей квартиры занимается он, как представитель собственника жилого помещения. В результате риэлторская компания сняла данное объявление с размещения. Еще через некоторое время продавец квартиры обратился в суд с иском к риэлторской компании в связи с нарушением Федерального закона «О рекламе».

Согласно материалам дела, в рекламном объявлении продавца, в качестве такой характеристики объекта недвижимости как цена указано 4 990 000 рублей, при этом в объявлении, размещенном риэлторской компанией на другом сайте, цена объекта недвижимости указана в сумме 4 500 000 рублей.

Следовательно, указанная в рекламе информация о такой характеристике товара, как цена объекта не соответствует действительности, что является нарушением требований п. 2 ч.3 ст. 5 Закона о рекламе.

Риэлторская компания опубликовала объявление о продаже квартиры без договора с владельцем квартиры о рекламе и последующей продаже квартиры, также она не имела письменного согласия продавца на использование фотографий этой квартиры.

Результат:

  • Риэлторская компания была признана виновной за нарушение требований пунктов 2, 3, 4 части 3 статьи 5 Федерального закона «О рекламе».
  • Учитывая тот факт, что правонарушение было совершено впервые и было устранено по первому требованию, было принято решение о наложении административного штрафа в размере 100 000 рублей.

 

Комментарий компании «Юридическое бюро»

В данном случае риэлторов привлекли к ответственности во внесудебном порядке (решением антимонопольного органа) за следующие нарушения Закона о рекламе:

  • п.3 ч.3 ст. 5 Закона о рекламе - указание в рекламе сведений о цене, не соответствующих действительности (волеизъявлению собственника квартиры);
  • п. 4 ч.3 ст. 5 Закона о рекламе - размещение сведений о возможности приобретения квартиры в определенном месте (в риэлторской компании), что не соответствует действительности, так как договор собственник с риэлторами не подписывал.

Для исключения привлечения к ответственности по указанным выше основаниям риэлторам необходимо было бы подтвердить, что:

  1. Объект недвижимости действительно продается собственником на тех условиях о цене и с теми характеристиками, которые были размещены в рекламе;
  2. Потенциальный потребитель действительно имеет возможность приобрести квартиру, обратившись по указанным в объявлении координатам риэлторов – то есть риэлторское агентство действительно обладает полномочиями от собственника на поиск покупателя его недвижимости.

При отсутствии подписанного между риэлтором и собственником договора подтвердить указанные выше моменты не получится.

Так, если достоверность условий продажи еще может быть подтверждена аналогичным предложением, размещенным самим собственником на другом сайте, то подтвердить полномочия по размещению рекламы о продаже с указанием координат риэлторской компании в отсутствие договора с собственником - не получится.

На практике, при судебном обжаловании привлечения к административной ответственности антимонопольным органом, суды приходят к выводу, что в отсутствие договора с собственником размещение рекламы о продаже объекта неправомерно (Постановление 7 Арбитражного апелляционного суда от 04.06.2013г. по делу №А45-50/2013, приложено к письму).

Обезопасить себя в такой ситуации риэлторская компания может только заключив соответствующий Договор с собственником квартиры, пусть и не эксклюзивный договор, в котором будут указаны условия реализации объекта недвижимости.

Комментарии

Список комментариев пуст


 
^ Наверх